在今天之前，北京住房租賃市場(chǎng)實(shí)施的是2008年版的房屋租賃合同文本，從今日起，北京將要實(shí)施新版的租賃合同，無(wú)論是對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，抑或是對(duì)于房東、中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，都有著深刻影響。
7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局正式發(fā)布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本，示范文本自發(fā)布之日起正式推行使用。
據(jù)新京報(bào)記者了解到，新版本的住房租賃合同示范文本不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，將涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容納入到經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
在具體合同執(zhí)行上，有幾點(diǎn)新內(nèi)容值得關(guān)注，一是禁止群租房、隔斷房，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。二是關(guān)于租金，未經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。三是關(guān)于續(xù)租的問(wèn)題，房東繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)（原承租人存在重大違約行為的除外）。
禁止隔斷房，從政策上升至法律
除了對(duì)于租賃方式、租金等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本對(duì)于群租房的政策再次重申。
記者發(fā)現(xiàn)，在新版住房租賃合同示范文本中最前面寫到：根據(jù)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京建法〔2013〕13號(hào)）的規(guī)定，本市住房出租應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。
具體來(lái)看，這一段有兩層意思，一是禁止隔斷房、群租房，二是對(duì)于具體的租賃面積、居住人數(shù)進(jìn)行了規(guī)定與限定。
群租房人數(shù)較多，居住環(huán)境差，管理薄弱，違章用火、用電、用氣現(xiàn)象大量存在，消防安全隱患巨大。2017年，大興西紅門發(fā)生的一起嚴(yán)重火災(zāi)令政府下令嚴(yán)查群租房、隔斷房。
此次政府發(fā)布的新版租賃合同示范文本中，將隔斷房和群租房納入進(jìn)去，并受到法律約束，意義重大。在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，雖然之前的租賃相關(guān)規(guī)定中對(duì)于居住空間的分割有著直接要求，但是實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方會(huì)采取各種突破的方式，包括客廳、陽(yáng)臺(tái)空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準(zhǔn)繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會(huì)影響出租方利益，甚至導(dǎo)致合同本身無(wú)效并需進(jìn)行相應(yīng)賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對(duì)租賃管控的進(jìn)一步升級(jí)，對(duì)于租賃行業(yè)的健康發(fā)展將起到重要作用。
“N+1”將面臨巨大政策風(fēng)險(xiǎn)
7月初，閆麗（化名）發(fā)朋友圈吐槽說(shuō)，自己租賃的房子要被拆除了。閆麗告訴新京報(bào)記者，這個(gè)房子是從機(jī)構(gòu)手中租賃的，將客廳隔了出來(lái)用來(lái)租住。但是被舉報(bào)后，就收到了拆除的通知。
目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔斷行為，最常見(jiàn)的做法是，將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨(dú)出租使用，這被稱之為“N+1” 模式。
由于客廳面積大、價(jià)格相對(duì)合適，且經(jīng)過(guò)租賃機(jī)構(gòu)裝修后，居住環(huán)境大大提高，這種房源在緊張的北京租賃市場(chǎng)有著部分需求存在，而分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)“N+1”的模式，來(lái)提高盈利水平。
但由于屬于隔斷房的一種，客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來(lái)居住，會(huì)增加消防安全隱患。此外，在當(dāng)下的租賃市場(chǎng)中，隔斷房的隔斷材料是否具備防火效果，這個(gè)仍存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租賃市場(chǎng)整治風(fēng)暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是發(fā)現(xiàn)一處查出一處。
有中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，目前北京對(duì)于“N+1”態(tài)度是，如有舉報(bào)，就會(huì)立馬拆除。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃企業(yè)目前還處于野蠻發(fā)展中，隔斷房源比例非常高。從政府政策看，隔斷違規(guī)一直沒(méi)有變過(guò)。在新版合同中，再次明確了這一點(diǎn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)于租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，將面臨非常大的政策風(fēng)險(xiǎn)。
上海、廣州、蘇州試行“N+1”
隨著各地租賃市場(chǎng)的發(fā)展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能夠解決部分住房租賃需求。因此，部分城市試行“N+1”模式，目前，包括上海、廣州、蘇州等城市已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)文件或政策。
2015年1月份，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見(jiàn)》，其中規(guī)定單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過(guò)廳除外?？蛷d單獨(dú)出租使用的，客廳（分隔后）和與之相連的餐廳等均應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件，室內(nèi)及套內(nèi)的入口過(guò)道應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并且符合本市居住房屋最小出租單位、居住人數(shù)限制、最低承租面積和消防安全管理的相關(guān)規(guī)定。
這意味著上海開(kāi)始嘗試“N+1”的租賃模式。該意見(jiàn)自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府辦公廳發(fā)文稱，經(jīng)評(píng)估需繼續(xù)實(shí)施，有效期延長(zhǎng)至2019年2月28日。
2018年底，廣州市人大常委會(huì)發(fā)布公告，對(duì)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定（草案）》（下稱《草案》）面向社會(huì)征求修改意見(jiàn)和建議?！恫莅浮芬?guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)以居住空間的一間臥室或起居室（廳）為最小出租單位，且每個(gè)臥室或起居室（廳）居住使用人的人均使用面積不得少于5平方米，但居住使用人之間有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。《草案》還明確，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等原始設(shè)計(jì)為非居住用途的空間不得出租供人居住。違反上述兩項(xiàng)規(guī)定且逾期不改正的，將處五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。
蘇州則走在“N+1”的前列，已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)執(zhí)行政策。日前，《蘇州市出租房屋居住安全管理?xiàng)l例》正式獲批，2019年5月1日將開(kāi)始執(zhí)行。根據(jù)條例規(guī)定：使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租，且出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。這也意味著“N+1””模式在蘇州正式合法化。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“N+1”模式的合法化，不僅使許多符合條件的隔斷間可以允許被出租，增加了房源的供應(yīng)量。同時(shí)，也減輕了年輕租房人群的經(jīng)濟(jì)壓力。但是，由于改變?cè)镜氖覂?nèi)建筑結(jié)構(gòu)，會(huì)增加消防隱患，因此在進(jìn)行隔斷時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格采用安全的隔斷材料，保證通風(fēng)和采光，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
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